Las empresas que compran proindivisos son la salida cuando un copropietario quiere vender su parte y los demás no quieren o no pueden. Te explico cómo trabajan, cuánto pagan, qué debes comprobar antes de firmar y cómo lo hacemos nosotros.
Respuesta directa: las empresas que compran proindivisos adquieren tu cuota de una vivienda, local o solar compartido sin necesitar el permiso de los demás copropietarios (art. 399 del Código Civil). Valoran la cuota, hacen una oferta, firman ante notario y pagan al contado en la firma. A cambio, el precio lleva un descuento sobre el valor proporcional de tu parte, que depende de la ocupación, las cargas y el número de copropietarios. Es la vía más rápida para salir de un proindiviso bloqueado.
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Te atiende directamente Juan Ignacio Díez. Cuéntame qué inmueble es, dónde está, qué porcentaje tienes y si está ocupado. En la mayoría de los casos te doy una cifra orientativa en la misma llamada, sin compromiso y sin coste.
¿Qué son las empresas que compran proindivisos?
Un proindiviso es un inmueble que pertenece a varias personas a la vez, cada una con un porcentaje (cuota) sobre el conjunto, pero sin que ninguna sea dueña de una parte física concreta. Suele nacer de una herencia entre hermanos, de un divorcio o de una compra entre amigos o socios. El problema aparece cuando uno quiere vender y otro no: la vivienda entera queda bloqueada.
Las empresas que compran proindivisos son compradores profesionales que adquieren solo tu cuota. No necesitan que vendan los demás: compran tu 25 %, tu 50 % o el porcentaje que tengas, y a partir de la firma son ellas las que pasan a ser copropietarias. Tú cobras y sales del problema; la gestión posterior con el resto de copropietarios (negociar, comprarles su parte o, si no hay acuerdo, pedir la división) la asume el comprador.
Por eso estas empresas compran con descuento: asumen el tiempo, el riesgo y el coste de resolver un condominio que tú ya no quieres gestionar. Lo importante es que ese descuento sea razonable y transparente, y que el comprador pague de verdad, con fondos propios y ante notario.
¿Es legal vender tu parte sin el permiso de los demás copropietarios?
Sí. El artículo 399 del Código Civil dice que cada copropietario tiene la plena propiedad de su parte y puede enajenarla, cederla o hipotecarla. No necesitas la firma, el consentimiento ni la conformidad de tus hermanos, de tu expareja o del resto de titulares. Lo desarrollo con más detalle en la guía para vender tu parte del proindiviso sin consentimiento.
Hay dos matices legales que conviene conocer antes de hablar con las empresas que compran proindivisos:
- Retracto de comuneros (arts. 1522 y 1524 CC). Si vendes tu cuota a un tercero, los demás copropietarios pueden subrogarse en la compra pagando el mismo precio y en las mismas condiciones. El plazo es de nueve días desde la inscripción en el Registro de la Propiedad o, en su defecto, desde que conocieron la venta. Para ti no supone ningún problema: cobras igual, solo cambia quién se queda la cuota.
- Derecho a salir del condominio (art. 400 CC). Ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad. Si no hay acuerdo, cualquiera puede pedir la división; si el inmueble no se puede dividir físicamente, se vende y se reparte el precio (art. 404 CC). Ese es el camino largo que la venta a una empresa te ahorra.
- Lo que no puedes vender sin acuerdo es la vivienda entera ni una parte física concreta (una habitación, una planta). Lo que vendes es tu porcentaje.
¿Cómo trabajan las empresas que compran proindivisos? El proceso paso a paso
Aunque cada comprador tiene su método, las empresas que compran proindivisos serias siguen un proceso muy parecido. Así es como lo hacemos nosotros:
- Llamada y oferta orientativa. Con la dirección, tu porcentaje y la situación del inmueble (libre, ocupado, alquilado, con usufructo, con hipoteca) te damos una primera cifra en la misma llamada.
- Nota simple y documentación. Pedimos la nota simple del Registro de la Propiedad para comprobar quién figura como titular, qué cargas hay y si tu cuota está inscrita. Si procede de una herencia, revisamos que esté aceptada y liquidada.
- Oferta en firme. Con los datos comprobados, confirmamos el precio por escrito. Sin exclusividad: puedes comparar con otras empresas que compran proindivisos.
- Firma ante notario. Cuando la documentación está completa, la escritura de compraventa se firma en unas 72 horas, en la notaría que acordemos.
- Cobro en el acto. El precio se paga en la firma, por transferencia o cheque bancario, y el notario lo hace constar en la escritura.
Si todavía no sabes qué vale tu parte, en la guía cuánto vale mi proindiviso explico las tres cifras que hay que separar: valor del inmueble, valor proporcional de la cuota y precio ofrecido.
¿Cuánto pagan las empresas que compran proindivisos?
Depende, y desconfía de quien te dé un porcentaje fijo sin ver el caso. El punto de partida es el valor proporcional: valor de mercado del inmueble completo multiplicado por tu cuota. Si la vivienda vale 240.000 € y tienes un tercio, tu valor proporcional es 80.000 €. Las empresas que compran proindivisos ofrecen una cantidad inferior a esa cifra, porque compran una cuota que nadie más quiere comprar, que no da el uso de la vivienda y que exige tiempo y gastos para liquidarse.
Estos son los factores que más mueven el precio:
| Factor | Sube el precio | Baja el precio |
|---|---|---|
| Porcentaje que vendes | Cuota grande (50 % o más) | Cuota pequeña entre muchos titulares |
| Ocupación | Vivienda libre | Ocupada por otro copropietario, alquilada o con okupas |
| Usufructo | Pleno dominio | Nuda propiedad con usufructuario joven |
| Cargas | Sin hipoteca ni embargos | Hipoteca pendiente, embargos o deudas de comunidad |
| Ubicación | Capital de provincia o área urbana con demanda | Zonas con poca demanda |
| Documentación | Herencia aceptada e inscrita | Herencia sin aceptar o títulos sin inscribir |
| Relación con los demás | Copropietarios dispuestos a negociar | Conflicto abierto o pleito en curso |
Por eso dos cuotas del mismo porcentaje pueden recibir ofertas muy distintas. Una mitad de un piso libre en Madrid no se valora igual que un 10 % de una vivienda ocupada con cinco cotitulares. Si el inmueble tiene hipoteca, te lo explico en proindiviso con hipoteca; si está ocupado o tiene usufructo, en vender proindiviso ocupado o con usufructo.
Mi consejo práctico: pide siempre la oferta por escrito, con el precio neto que vas a recibir y quién paga cada gasto. Así podrás comparar ofertas de distintas empresas que compran proindivisos con números homogéneos.
Empresa compradora, venta conjunta o división judicial: ¿qué te conviene?
Vender a una empresa no es la única salida. Antes de decidir, compara las tres vías con calma:
| Aspecto | Venta a empresa | Venta conjunta del inmueble | División judicial |
|---|---|---|---|
| Plazo orientativo | Días o pocas semanas | Meses, si todos firman | De 1 a 3 años o más |
| Precio | Con descuento sobre tu cuota | El más alto: precio de mercado | Subasta: suele adjudicarse por debajo de mercado |
| ¿Necesitas acuerdo? | No (art. 399 CC) | Sí, de todos los titulares | No (art. 400 CC) |
| Costes | Los propios de la compraventa | Los propios de la compraventa y, a veces, agencia | Abogado, procurador, perito y tiempo |
| Riesgo | Bajo: cobras en la firma | Que alguien se eche atrás | Incierto: plazos y precio de subasta |
Si hay buena relación y todos quieren vender, la venta conjunta suele dar más dinero. Si hay bloqueo, prisa o conflicto, las empresas que compran proindivisos suelen ser la opción más práctica, porque el pleito de división cuesta tiempo, dinero y desgaste familiar. La diferencia entre extinguir el condominio y vender tu cuota la explico en extinción de condominio o venta de proindiviso.
¿Cómo elegir entre las empresas que compran proindivisos? 7 claves esenciales
No todas las empresas que compran proindivisos trabajan igual. Estas siete comprobaciones te protegen antes de firmar nada:
1. Que compre con capital propio
Pregunta si el dinero es suyo o si necesita encontrar un inversor después de firmar contigo. Hay intermediarios que se presentan como compradores, te piden exclusividad y luego buscan quién pague. Un comprador directo puede comprometer plazo y precio.
2. Que se identifique con razón social y CIF
Una empresa seria te dice desde el principio con qué sociedad vas a firmar, su CIF y sus datos registrales. Desconfía de quien solo da un nombre comercial y un móvil.
3. Que no te cobre nada a ti
El vendedor no debería pagar comisiones, honorarios de estudio ni «reservas». Si una de las empresas que compran proindivisos te pide dinero por adelantado, no sigas.
4. Que no exija exclusividad larga
Puedes comparar ofertas. Una exclusiva de meses solo beneficia a quien no tiene claro si va a comprar.
5. Que la oferta sea por escrito y en neto
Precio, gastos que asume cada parte, plazo de firma y forma de pago. Todo por escrito antes de pedir citas en notaría.
6. Que firme ante notario y pague en el acto
La compraventa de tu cuota se formaliza en escritura pública y el pago se hace en la firma, por transferencia o cheque bancario. Nada de documentos privados con pagos aplazados sin garantías.
7. Que te explique los riesgos sin presionarte
Un buen comprador te explica el retracto de comuneros, los impuestos que tendrás que pagar y las alternativas que tienes. Si solo oyes urgencias y frases hechas, busca otra opinión.
¿Qué documentos necesitas para vender tu proindiviso?
Para que las empresas que compran proindivisos puedan firmar en pocos días conviene tener preparado:
- DNI o NIE en vigor de cada vendedor.
- Escritura o título por el que adquiriste tu cuota (compra, herencia, adjudicación en divorcio).
- Si viene de una herencia: escritura de aceptación y adjudicación, certificado de defunción y de últimas voluntades, y justificante del Impuesto sobre Sucesiones.
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad (la podemos pedir nosotros).
- Último recibo del IBI y, si es un piso, certificado de la comunidad de propietarios sobre deudas.
- Certificado de eficiencia energética, si te lo pide la notaría para la transmisión.
Si la herencia está sin aceptar o hay un heredero que bloquea la partición, también tiene solución, pero el plazo se alarga. Cuéntanoslo en la primera llamada para valorarlo bien.
¿Qué impuestos pagas al vender tu cuota a una empresa?
Vender tu parte a una de las empresas que compran proindivisos tributa igual que cualquier otra venta inmobiliaria. Como vendedor, lo habitual es:
| Impuesto o gasto | Quién paga | Cómo se calcula |
|---|---|---|
| IRPF (ganancia patrimonial) | Vendedor | Diferencia entre precio de venta y valor de adquisición (en herencias, el valor declarado en Sucesiones), más gastos. Tributa en la base del ahorro, del 19 % al 30 %. |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | Vendedor | Sobre el incremento del valor del suelo; no se paga si se acredita que no hubo ganancia. |
| Impuesto de Transmisiones Patrimoniales | Comprador | Porcentaje autonómico sobre el precio. |
| Notaría | Según pacto | Por ley (art. 1455 CC), salvo pacto, el vendedor paga la matriz y el comprador la primera copia. |
| Registro de la Propiedad | Comprador | Inscripción de la compra de la cuota. |
Hay supuestos de exención en IRPF, como la venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años. Cada caso es distinto: no somos asesores fiscales, así que antes de firmar consulta tu situación concreta con un asesor o con la Agencia Tributaria.
¿Qué proindivisos compramos y cuáles no?
Compramos cuotas de viviendas, locales, garajes, oficinas y solares urbanos en capitales de provincia y áreas urbanas de toda España, con especial actividad en Madrid. Compramos aunque el inmueble esté ocupado por otro copropietario, alquilado, con usufructo o con hipoteca.
Para no hacerte perder el tiempo: no compramos fincas rústicas ni inmuebles en pequeñas poblaciones. Si tu caso es ese, te lo diremos en la primera llamada. Si estás pensando en vender a otro particular en lugar de a una empresa, te interesa leer antes proindiviso entre particulares.
Ventajas e inconvenientes de vender a empresas que compran proindivisos
Vender a empresas que compran proindivisos tiene ventajas claras y un inconveniente evidente. Conviene verlos juntos antes de decidir:
| Ventajas | Inconvenientes |
|---|---|
| Cobras en días, no en años. | El precio es inferior al valor proporcional de tu cuota. |
| No necesitas el acuerdo de los demás copropietarios. | Los demás pueden ejercer el retracto y quedarse tu cuota al mismo precio. |
| Te ahorras abogado, procurador y perito de un pleito de división. | Si todos quisieran vender juntos, quizá obtendrías más. |
| Dejas de pagar tu parte de IBI, comunidad y derramas. | Tendrás que tributar por la ganancia, si la hay. |
| Cortas un conflicto familiar que se alarga. | Debes elegir bien entre las empresas que compran proindivisos. |
Hay un coste que casi nadie calcula: lo que te cuesta seguir dentro. Mientras eres copropietario pagas tu parte del IBI, de la comunidad y de las derramas, y respondes de los gastos del inmueble aunque no lo uses. En un piso medio eso puede suponer varios cientos de euros al año, sin contar el desgaste de una relación familiar rota. Muchas personas que llaman a empresas que compran proindivisos llevan años en esa situación.
Ejemplo práctico: vender un tercio de un piso heredado
Ejemplo ilustrativo, con cifras redondas. Tres hermanos heredan un piso que vale 240.000 €. Dos viven fuera y quieren vender; el tercero vive en el piso y no quiere ni vender ni comprar. Uno de los hermanos que quieren salir tiene tres opciones:
- Esperar a que el hermano que ocupa la vivienda cambie de opinión. Mientras, sigue pagando su parte de gastos sin usar el piso.
- Pedir la división judicial. Gana el derecho a salir, pero el proceso puede alargarse años y la subasta suele cerrar por debajo de mercado.
- Vender su tercio a una de las empresas que compran proindivisos. Su valor proporcional son 80.000 €; la oferta será inferior, porque el piso está ocupado por otro copropietario, pero cobra al contado en la firma y se olvida del problema.
No hay una respuesta única. Si el hermano que ocupa la vivienda puede comprar las otras partes, ofrecérselo primero suele ser lo mejor para todos. Si no puede o no quiere, la venta a empresas que compran proindivisos es la vía que desbloquea la situación sin juicio.
Errores frecuentes al vender tu parte
- Firmar un documento privado con arras antes de tener la oferta en firme y la nota simple revisada.
- Aceptar la primera cifra sin comparar con otras empresas que compran proindivisos.
- No calcular el IRPF de la venta y llevarse una sorpresa en la declaración de la renta.
- Ocultar la ocupación o las cargas: se descubren en la nota simple y retrasan la operación.
- Dejar pasar años pagando gastos de un inmueble que no usas y que se va deteriorando.
Preguntas frecuentes sobre las empresas que compran proindivisos
¿Qué hacen las empresas que compran proindivisos?
Compran la cuota de un copropietario que quiere salir de un inmueble compartido. Pagan al contado ante notario y después gestionan la situación con el resto de copropietarios.
¿Necesito permiso de los demás copropietarios para vender mi parte?
No. El artículo 399 del Código Civil permite a cada copropietario vender su cuota sin consentimiento de los demás. Ellos solo tienen un derecho de retracto de nueve días para quedarse la cuota al mismo precio.
¿Cuánto pagan las empresas que compran proindivisos?
Pagan menos que el valor proporcional de tu cuota. El descuento depende del porcentaje, la ocupación, el usufructo, las cargas, la ubicación y la documentación. Pide siempre la oferta por escrito y en neto.
¿Cuánto tarda la venta de un proindiviso a una empresa?
Con la documentación completa, la firma ante notario puede hacerse en unas 72 horas. Si la herencia está sin aceptar o faltan títulos, el plazo se alarga.
¿Puedo vender mi parte si la vivienda está ocupada o tiene hipoteca?
Sí. Las cuotas de inmuebles ocupados, alquilados, con usufructo o con hipoteca también se venden, aunque esas circunstancias influyen en el precio.
¿Qué impuestos pago al vender mi cuota?
Como vendedor, normalmente el IRPF por la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal si hubo incremento del valor del suelo. Consulta tu caso con un asesor fiscal.
¿Es mejor vender a una empresa o pedir la división judicial?
La división judicial puede tardar de uno a tres años o más y acaba a menudo en subasta. Vender a una empresa es más rápido y seguro, aunque con descuento. Si todos los copropietarios quieren vender, la venta conjunta suele dar más dinero.
¿Quién compra tu proindiviso?
Te atiende Juan Ignacio Díez, economista y comprador directo de proindivisos, partes de herencia y viviendas en situaciones de separación o divorcio, con más de 30 años de experiencia. Compramos con capital privado, sin depender de financiación bancaria, y firmamos ante notario en unas 72 horas cuando la documentación está completa. Puedes conocer mi trayectoria en la página sobre Juan Ignacio Díez.
Venta Proindiviso es una web de Gestión de Activos Peninsulares, S.L., CIF B-84314681, inscrita en el Registro Mercantil de Madrid, tomo 21.246, folio 153, hoja M-377386. Si quieres conocer el proceso completo, empieza por la página de venta de proindiviso con compra directa.
Consulta tu caso: oferta sin compromiso
Llama y recibe una oferta orientativa en la misma llamada
609 12 41 49 · 609 05 96 81 · 91 315 92 04
Correo: capitalprivado31@gmail.com
Gestión de Activos Peninsulares, S.L. · CIF B-84314681 · C. de San Germán 57, Madrid
Mejor que ayer, pero peor que mañana.