Extinción de condominio o venta de proindiviso: diferencias, fiscalidad y cuál te conviene según tu caso. Guía clara y valoración gratuita de tu parte.
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Dos formas distintas de salir de una copropiedad
La extinción de condominio disuelve la copropiedad adjudicando el inmueble a uno de los propietarios, que compensa en metálico a los demás, y tributa por AJD en lugar de por ITP. La venta del proindiviso transmite solo tu cuota a un tercero. La primera exige acuerdo entre todos; la segunda, no.
Aunque a menudo se confunden, son cosas diferentes. En la extinción de condominio, uno de los copropietarios se queda con la totalidad del inmueble y compensa económicamente a los demás; el proindiviso desaparece. En la venta de proindiviso, tú vendes tu cuota a otra persona o empresa y sales de la copropiedad, pero el proindiviso sigue existiendo con un nuevo titular en tu lugar.
Ventaja fiscal de la extinción de condominio
Su gran ventaja es fiscal: no tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), sino por Actos Jurídicos Documentados (AJD), mucho más barato (en torno al 0,5%-1,5% según la comunidad). Por eso es la opción preferente cuando un copropietario quiere y puede quedarse con el inmueble compensando al resto.
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Cuándo conviene la venta de proindiviso
La extinción exige acuerdo y que alguien tenga liquidez para comprar las demás cuotas. Cuando eso no ocurre —nadie puede o quiere quedarse el inmueble, o no hay acuerdo—, la venta de tu cuota a una empresa especializada es la salida realista: no depende de los demás y te da liquidez inmediata. En ese escenario, la salida es la venta de tu proindiviso a un comprador profesional, incluso sin el consentimiento de los demás copropietarios.
Tabla rápida de decisión
Elige extinción de condominio si hay acuerdo y un copropietario con liquidez para quedarse la casa: pagarás menos impuestos (AJD). Elige vender tu proindiviso si no hay acuerdo, nadie puede comprar o necesitas el dinero ya: cobras al contado sin depender de nadie. Y si todo está bloqueado, siempre queda la división judicial de la cosa común, más lenta y con subasta.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre extinción de condominio y venta de proindiviso?
En la extinción de condominio la copropiedad desaparece: un comunero se adjudica el 100% del inmueble y compensa económicamente a los demás. En la venta de proindiviso tú transmites solo tu cuota a un tercero y la copropiedad sigue viva con un titular nuevo en tu lugar. Una disuelve la comunidad; la otra te saca de ella.
¿Qué opción paga menos impuestos?
La extinción de condominio. Al considerarse un acto de disolución y no una transmisión, tributa por Actos Jurídicos Documentados, entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma, en lugar de por ITP, que se mueve entre el 6% y el 10%. En ambos casos el que sale tributa además por la ganancia patrimonial en el IRPF.
¿Cuándo me conviene vender mi proindiviso en lugar de extinguir el condominio?
Cuando no hay acuerdo entre los copropietarios, cuando nadie tiene liquidez para comprar las demás cuotas o cuando necesitas el dinero ya. La extinción exige unanimidad y financiación; la venta de tu cuota depende solo de ti y se cierra en 48-72 horas.
¿Se puede hacer una extinción de condominio si un copropietario se niega?
No por la vía voluntaria: la extinción requiere el acuerdo de todos los comuneros ante notario. Si alguien se niega, la única salida legal es la acción de división de cosa común del artículo 400 del Código Civil, un procedimiento judicial que suele durar entre uno y tres años y acaba en subasta.
¿Qué es más rápido, extinguir el condominio o vender el proindiviso?
Vender la cuota. Con un comprador profesional se firma en 48-72 horas. Una extinción de condominio pactada rara vez baja de uno a tres meses entre negociación, tasación, financiación y notaría, y si hay que ir a juicio el plazo se dispara a uno o tres años.
¿Cuánto cuesta una extinción de condominio?
Además del AJD (0,5%-1,5% del valor adjudicado), hay que sumar notaría, entre 600 y 1.000 euros según el valor de la escritura, y Registro de la Propiedad, en torno a 400 euros. Si el que se queda el inmueble necesita hipoteca, se añaden tasación y gastos de la operación.
¿La extinción de condominio tributa en el IRPF?
Solo si hay exceso de adjudicación con ganancia o si se actualiza el valor del bien. Cuando la adjudicación se hace por el valor de adquisición original y las cuotas se compensan de forma proporcional, no se genera ganancia patrimonial. En una venta de proindiviso, en cambio, la ganancia tributa siempre entre el 19% y el 30%.
¿Puedo vender mi cuota si los demás quieren hacer una extinción de condominio?
Sí. Nadie puede obligarte a esperar a un acuerdo. Puedes vender tu cuota cuando quieras conforme al artículo 399 del Código Civil, y los demás copropietarios podrán ejercer el retracto durante nueve días si prefieren quedársela ellos al mismo precio.
Fiscalidad detallada: AJD, ITP e IRPF
La gran diferencia entre la extinción de condominio y la venta de proindiviso es fiscal. La extinción de condominio no tributa por Transmisiones Patrimoniales (ITP), sino por Actos Jurídicos Documentados (AJD), en torno al 0,5%-1,5% según la comunidad, lo que la hace muy económica cuando un copropietario se queda el inmueble. En la venta de proindiviso, el vendedor tributa por la plusvalía municipal y por la ganancia patrimonial en el IRPF (19%-28%), como en cualquier transmisión.
Casos prácticos: qué elegir según tu situación
- Hay acuerdo y un copropietario con dinero para quedarse la casa: extinción de condominio (menos impuestos).
- No hay acuerdo o nadie puede comprar: vende tu proindiviso y cobra al contado.
- Necesitas liquidez inmediata: venta de tu cuota, cierras en días.
- Bloqueo total sin salida: división judicial de la cosa común (lenta y con subasta).
Quién te asesora y te compra
Juan Ignacio Díez, más de 25 años dedicado a proindivisos y herencias en toda España. Analizo casos reales de extinción de condominio, retracto y división judicial en mi canal de YouTube. Si tras comparar te conviene la extinción, te lo digo aunque yo no gane nada con ello.
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