Las empresas que compran proindivisos adquieren directamente la cuota indivisa de un copropietario que quiere salir de una copropiedad y no encuentra comprador particular. Pagan al contado, habitualmente entre el 30% y el 60% del valor proporcional de esa cuota, y asumen desde la firma la negociación con el resto de propietarios. Aquí te explico cómo funcionan, cómo calculan la oferta, cuánto pagan según el caso y en qué fijarte antes de firmar.
Llama y te hago la oferta en la misma llamada
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Sin formularios. Me cuentas tu caso y te doy una cifra concreta.
¿Qué es una empresa que compra proindivisos?
Es un comprador profesional especializado en adquirir porcentajes de inmuebles en régimen de copropiedad. La diferencia con una inmobiliaria es sustancial: la inmobiliaria busca a alguien que compre tu parte y cobra una comisión por intermediar, mientras que la empresa de proindivisos compra ella misma y firma como titular en la escritura. Por eso puede cerrar en días en lugar de en meses.
Su negocio consiste en asumir un activo que el mercado normal rechaza. Casi ningún particular quiere comprar el 50% de una vivienda para compartirla con desconocidos, así que las cuotas indivisas se quedan sin ofertas. El comprador profesional entra en la copropiedad, negocia después con el resto de titulares la extinción de condominio o la venta conjunta, y su margen sale de esa gestión y del riesgo que asume.
¿Cuánto pagan las empresas que compran proindivisos?
En España, las empresas que compran proindivisos pagan de forma habitual entre el 30 % y el 60 % del valor proporcional de tu cuota. Sobre un 50 % de una vivienda tasada en 200.000 euros, la oferta suele moverse entre 30.000 y 60.000 euros. El descuento retribuye el riesgo y el tiempo de liquidar la copropiedad.
En España el rango habitual va del 30% al 60% del valor proporcional de la cuota. Es decir, si tu 50% de una vivienda tasada en 200.000 euros equivale a 100.000 euros de valor teórico, la oferta se moverá aproximadamente entre 30.000 y 60.000 euros. El descuento retribuye el riesgo de entrar en una copropiedad conflictiva y el tiempo que tardará el comprador en liquidarla.
| Situación del inmueble | % orientativo sobre el valor de tu cuota |
|---|---|
| Copropiedad pacífica, vivienda libre y vacía | 45% – 60% |
| Copropiedad con desacuerdo, sin ocupantes | 35% – 50% |
| Vivienda alquilada con contrato en vigor | 30% – 45% |
| Vivienda con usufructo vitalicio | 25% – 40% |
| Vivienda ocupada ilegalmente | 20% – 35% |
| Cuota minoritaria (menos del 25%) con cargas | 20% – 30% |
Son rangos orientativos del mercado español en 2026, no una tarifa. La cifra concreta depende siempre de la tasación real, de tu porcentaje y de la situación jurídica del inmueble.
Cómo calculan la oferta: los seis factores que más pesan
- Valor de mercado del inmueble. Es el punto de partida. Se toma el precio real de venta en la zona, no el valor catastral ni el sentimental.
- Tu porcentaje de propiedad. Una cuota mayoritaria (más del 50%) vale proporcionalmente más que una minoritaria, porque da más peso en cualquier negociación posterior.
- Situación posesoria. Vacía, alquilada, ocupada ilegalmente o con usufructo vitalicio. Es el factor que más mueve la oferta hacia abajo.
- Relación con los demás copropietarios. Si hay diálogo, la copropiedad se resuelve antes; si hay pleito abierto o desaparecidos, el plazo se alarga años.
- Cargas registrales. Hipoteca pendiente, embargos, deudas de comunidad o IBI impagados se descuentan del precio o se cancelan en la firma.
- Liquidez de la zona. No es lo mismo un piso en una capital con demanda constante que una vivienda en un municipio donde tardan dos años en venderse.
¿Cómo funciona el proceso, paso a paso?
- Contacto y descripción del caso. Dirección del inmueble, tu porcentaje, quiénes son los demás titulares y si hay ocupantes o cargas.
- Valoración. Se cruza el precio de mercado de la zona con la situación jurídica. Debe ser gratuita y sin compromiso.
- Oferta en firme. Una cifra concreta y por escrito, no una horquilla vaga ni un «ya te diremos».
- Nota simple y escritura. Se solicita la nota simple actualizada del Registro para verificar titularidad y cargas, y se prepara la escritura de compraventa de cuota.
- Firma ante notario y cobro. Se firma y se paga al contado el mismo día, mediante cheque bancario o transferencia inmediata.
- Notificación y gestión posterior. Se comunica la venta al resto de comuneros para que corra el plazo de retracto, y el comprador asume ya la negociación, el desalojo o el trato con el inquilino.
Ventajas e inconvenientes de vender a una empresa
A favor
- Cobras al contado en días, sin esperar a que aparezca un comprador particular.
- No necesitas el acuerdo de los demás copropietarios ni acudir a los tribunales.
- Te desvinculas del inmueble, de sus gastos, de sus derramas y de sus conflictos.
- El comprador asume okupas, inquilinos, usufructo y cargas.
- No pagas comisión de intermediación, porque no hay intermediario.
En contra
- Cobras menos que si vendieras la vivienda entera de común acuerdo con el resto.
- Pierdes cualquier expectativa de revalorización futura del inmueble.
- Sigues tributando por la ganancia patrimonial en el IRPF y por la plusvalía municipal.
- La calidad de las empresas es muy desigual: conviene comprobar quién firma realmente en la escritura.
Señales de alerta antes de firmar
- Que te pidan dinero por adelantado en concepto de gastos de gestión, tasación o estudio del expediente. Una compra profesional no se cobra por adelantado.
- Que la oferta nunca se concrete por escrito y siempre dependa de «una última comprobación».
- Que quien te atiende no sea quien firma en la escritura: si es un intermediario buscando inversor, tu operación depende de un tercero.
- Contratos de exclusividad de varios meses que te impiden negociar con nadie más.
- Que no te expliquen el derecho de retracto de los demás copropietarios ni quién se encarga de la notificación.
- Que te pidan un poder notarial amplio para actuar en tu nombre antes de cobrar.
Empresa, particular, acuerdo o juicio: comparativa
| Vía de salida | Plazo habitual | Lo que sueles cobrar |
|---|---|---|
| Vender la cuota a un profesional | 48-72 horas | 30% – 60% del valor de tu cuota |
| Vender la cuota a un particular | 6 a 18 meses, si aparece comprador | Muy variable; hay pocas operaciones |
| Extinción de condominio pactada | 1 a 3 meses | Cercano al valor proporcional real |
| División judicial de cosa común | 1 a 3 años | Precio de subasta, menos costas |
Vídeo: cómo funcionan y cuánto pagan
Preguntas frecuentes
¿Cuánto pagan las empresas que compran proindivisos?
Entre el 30% y el 60% del valor proporcional de la cuota, según la situación del inmueble. Una copropiedad pacífica y la vivienda vacía se acerca al 60%; con okupas, usufructo vitalicio o cuota minoritaria, el porcentaje baja. El cálculo parte siempre del valor real de mercado, no del catastral.
¿Cómo funcionan las empresas que compran proindivisos?
Compran directamente tu porcentaje del inmueble y se convierten en copropietarios en tu lugar. Después negocian con el resto de titulares la extinción de condominio o la venta conjunta, o instan la división de cosa común. Su beneficio sale de esa gestión posterior y del riesgo que asumen al entrar en la copropiedad.
¿Es legal vender mi parte a una empresa sin el permiso de los demás?
Sí. El artículo 399 del Código Civil permite a cualquier copropietario vender su cuota sin pedir autorización al resto. Los demás comuneros solo tienen el derecho de retracto del artículo 1.522: nueve días naturales desde que conocen la venta para quedarse ellos la parte al mismo precio.
¿Cuánto se tarda desde la primera llamada hasta cobrar?
Entre 48 y 72 horas si la documentación está en orden. Ese plazo incluye valoración, oferta en firme, nota simple del Registro, preparación de la escritura y firma ante notario, con pago al contado el mismo día de la firma.
¿Qué documentación piden estas empresas?
Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, escritura de propiedad o cuaderno particional de la herencia, último recibo del IBI y DNI de los vendedores. Si la vivienda está alquilada, también el contrato de arrendamiento. La nota simple se pide online por unos 9 euros.
¿Qué impuestos pago si vendo mi proindiviso a una empresa?
Como vendedor tributas por la ganancia patrimonial en el IRPF, con tipos del ahorro del 19% al 30% según el beneficio, y pagas la plusvalía municipal si el inmueble es urbano. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, entre el 6% y el 10%, lo asume el comprador.
¿Compran proindivisos con okupas, inquilinos, usufructo o deudas?
Los compradores profesionales serios sí. Es precisamente el tipo de activo que el mercado normal rechaza. La ocupación, el arrendamiento en vigor, el usufructo vitalicio o los embargos inscritos se reflejan en el precio, pero no impiden la operación.
¿Cómo sé si una empresa que compra proindivisos es de fiar?
Comprueba tres cosas: que la oferta se te entregue por escrito, que quien negocia contigo sea quien figura como comprador en la escritura y que no te pidan ningún pago por adelantado. Desconfía de las exclusividades largas y de los poderes notariales previos al cobro.
Quién te compra: Juan Ignacio Díez
Llevo más de 25 años comprando proindivisos y partes de herencia en toda España. No intermedio ni busco inversor: firmo yo como comprador ante notario, con oferta en la misma llamada y pago al contado. Publico casos reales y resuelvo dudas en mi canal de YouTube.
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